雅和-YAHEE

万科方面通过分析发现，碧桂园具有八大特点。
一、碧桂园已经形成了一套清晰有效的业务战略：避开了主流市场和有实力的竞争对手，低价买入大片有发展潜力的土地，依靠多元化的物业提升了住宅价值，依靠控制全价值链实现低成本快速开发销售，进而快速回款持续发展。
   碧桂园主要开发低密度住宅，在项目中通过建设五星级酒店、学校、社区环境等直接提升了住宅产品的价值。
  碧桂园具有高度垂直的一体化管理，碧桂园目前覆盖了房地产开发的所有环节...

房地产行业曾经是一个地域性很强的行业。能够称得上大型房地产企业的，基本上都是在所在区域开发量较大、差不多能够呼风唤雨的。一旦走出其所在区域，面临当地消费习惯、政府支持力度、操作模式和异地开发的管理和人力资源等方面的原因，很多大型房地产公司都失去了在其根据地的风光。可是，近几年来，以万科、绿城、顺驰等为首的一大批地产大鳄不断扩张，不仅进军北京、上海等重要城市，连三、四线城市也能见到他们跑马圈地的身影。分析他们异地开发的过程中可以发现一个重要的关键词：复制。

万科为什么要走住宅产业化的发展道路作者：万科集团副总经理莫军
提起万科这几年的产业化思路和实践的过程，我想介绍三部分内容：一是“为什么万科会选择走产业化的道路”，二是“万科对于住宅产业化的认识和实践”，另外是“万科集团对住宅产业化的愿景”。
　　是什么促使万科走住宅产业化的道路，主要有三个原因，一是国家政策的引导，各方面的领导对万科的实践工作有很多的帮助。第二个方面我们认为这是行业发展的规律；我主要介绍一下第三个，从万科内部遇到的一些发展中的问题来阐述我们为什么选择住宅走产业化的道路。
　　万科发展本身很快，使万科成为一个有实力的公司，但也使万科...

第一大类型卖点
楼盘硬件 
产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子毕竟是决定购买行为的最终要素。楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，我们要从中发现最有打动力的一个。 
卖点构成：
户型卖点、配套设施、交通卖点、精装修卖点、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、使用率卖点、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点、户口卖点、大型超市进驻、规划卖点、专业组合、大规模卖点、创新技术、绿化率卖点

今天参加了一场“中国房地高层论坛”，参加的演讲嘉宾里面有任志强。一如既往地铁着脸。
下午会议安排是任志强发言。

百度了一下“仇富”两字，结果搜到了2790000条网页。而随便打开这些网页的链结，都会看到这些网页上的内容中绝大部分提到了“房子”或“房价”。查看了一下任志强的博客，其中一篇文章叫做“仇富只有一种”，共有535人回帖，其中绝大多数是与任志强持不同观点，并且血淋淋地辱骂任志强的，也占了很大比例。

 

    可以讲，社会上的仇富心理已经到了比较严重程度。且这种仇富心理正在从“个人过节”型向“打击一大片”型过渡。

 

    所谓“个人过节”，主要表现在某个穷人与富人之间的个人矛盾或者为牟取钱财而发生的对富人生命及财产的损害。象我们经常听到的讨要工资的农民工将老板绑架、爆打等事件。据公安部刑事侦察局长何挺透露，２００４年全国绑架案立案３８６３宗，绑架对象主要是富裕的企业家、名人和家境富裕的中小学生。李海仓，周祖豹，何刚，刘启闽，蔡宽锡，葛君明，刘恩谦，这些都是昔日大名鼎鼎的富豪，如今却是穷人刀下的死鬼。

 

    而“打击一大片”型的仇富心理具有更深的社会背景和意义，其破坏力更大。这种仇富是针对中国所有的富人，表现在多数老百姓对富人的普遍反感。这种仇恨并没有特定对象，只有一个“富人皆坏”的综合印象。如国内出现了多起宝马车撞人事件，因此老百姓普遍认为凡是开宝马车的，没几个是好人，国内也屡屡出现停在停车场的宝马车被划伤事件；有两名中国留学生在加拿大被一越南青年枪杀。消息传来，舆论哗然。一开始是群情激愤，要求缉拿凶手的呼声震天响。但是当死者的一些背景被披露出来后，舆论就开始转向了。据说，两名留学生出手阔绰，拥有豪华跑车，整天出入娱乐场所，因此许多网友断定：这两名留学生肯定是巨富子弟或地方官员的“衙内”，他们的钱来得不干净。很快，网上出现一片叫好声，居然还有网友说“感谢越南人为民除害”。一年前的赵燕案也与此案很相似。赵燕女士遭到美国警察袭击一事，本来引起了网民的普遍同情和对美国政府的愤慨。可是当网民们了解到赵燕的商务背景和“公款旅游”的性质后，舆论立即开始转向。有人甚至高呼“美国佬打得好！”这类不正常的情形，如今在国内蔚然成风。当一个亿万富翁被绑架被谋杀时，当一个官员遭遇车祸不幸遇难时，公众中许多人竟然是高兴代替同情。这种心理状态出自于人们普遍的仇富情结：天天想看到富人倒霉，最爱听富人家的丑闻，整天盼望“打土壕，分田地”。

 

    这种对于所有富人的仇视心态，将会造成严重的社会不安定。

 

    而从近几年来的房价走势迅猛、远远超过老百姓收入增加这个层面上来看，仇富的一个重要的发泄点，就是房地产。

 

    对于房地产的仇富主要分这样几个方面：

 

1、 对于房地产商的仇富。许多专家学者撰文讨论仇富现象的时候都曾经提出来，目前国内的仇富主要是仇视因不正当手段致富的人。而老百姓对于房地产商的普遍印象是“利用不正当手段，官商勾结、囤积和炒作土地、擅自更改规划、偷税漏税、牟取暴利”。很多人认为房地产的利润超过50％，更有甚者认为超过100％。这种对于房地产商的心理定位，在房价不断高涨、房地产商屡屡违规操作被曝光以及购房者权益屡屡受到侵害的情况下，不断被肯定、加深和扩大。再加上“不公而富”之后的“富而不仁”（福布斯富豪排行榜上众多的房地产商鲜有荣登福布斯慈善排行榜的），使得开发商成为社会仇富的一个重要“靶子”。

 

2、 高档住宅消费者和房产投资者。从“有钱人一定住好房子”到“住好房子的一定是有钱人”，到“住好房子的一定是靠不正当手段赚取钱财的”，再到“是有钱人把房子的价格炒上去的”这种在仇富心理和逻辑得出的结论是普遍存在在广大老百姓心里的。因此高档住宅的消费者不管是否采用合理手段、勤劳致富还是利用不正当手段发财，都成了老百姓心中有一个仇富的“靶子”。

 

其实，作为我国国民经济重要的支柱产业，房地产行业对于满足人民居住需求、改善城

 

市形象、拉动其他相关行业的发展都起到了不可忽视的作用。而房地产商在面临着高资金带来的高风险的压力同时也要面临着来自于日渐激烈的竞争带来的销售压力和不断加紧的行业环境压力。假如说房地产商所获得的利润较高的话，他们的挣钱难度要明显高于垄断行业的挣钱难度。但是，他们面临的仇富境地却比垄断行业的老总们要严重得多。

 

    这种对于房地产行业的仇富心理急需得到纠正和改善。

 

    房地产商自身责无旁贷。换句话说，应该进行自身公众形象的修正：正当经营、守法守规、诚信、负担起更多的社会责任。

 

    而政府也应该在解决针对房地产行业的仇富心理方面起到更多的作用：树立诚信经营的房地产商的正面形象和典型事迹；承担房价问题上政府应付的那部分责任；在调整产业结构、规范房地产行业行为的政策方面适当给予房地产商公证的评价。

 

    相信这也是大多数房地产商所期盼的。

 

林与堂（之一）
slogan 居所  归心

生活的最典型为中庸生活，在动与静之间，找到一种完全的均衡。
——摘自林语堂先生《生活的艺术》一书

精神与物质兼顾，生命才能从容
颠峰人士的事业与生活，像一座越来越难平衡的天平
车水马龙的市中心
帮阁下赢得事业的效率，却赔掉居家的宁静
根据最新统计结果显示
邻近公园，静巷内的住宅，比大马路旁还要受欢迎
“林与堂”隐身在繁华都会的静巷之中
散步到大安森林公园，开窗看见台北远企中心
享有盛世的繁华，也享有远世的宁静
林与堂（之二）

slogan 光影  照心

生活的智慧 在于滤除那些不重要的杂质
而保留最重要的部分
享受家庭、生活文化、与大自然的乐趣
——摘自林语堂先生《生命的艺术》一书

弧形落地长窗，穿透“林”与“堂”
走五分钟是大安森林公园，走五步路是瑞安街的社区公园
一种大隐隐于市的绿意，将居家静静地包围
穿透的“光线”与“风景”成为“林与堂”最精彩的设计主题
首度将帷幕办公大楼的大面开窗概念引进住宅中
客厅创造将近六米面宽的弧形落地长窗
让居家的呼吸，与大自然的气韵融为一体
无所不在的光影，将生命中最珍贵的部分，照耀地更加鲜明而清晰
林与堂（之三）

slogan 居所  清心

生活的智慧
在于滤除那些不重要的杂质
而保留最重要的部分
享受家庭，生活文化，与大自然的乐趣
——摘自林语堂先生《生命的艺术》一书

瑞安街名人巷，城市中的清流
台北市中心几条名人最爱的精华静巷
都把主角留给鸟叫蝉鸣的大自然，告别大都会的喧嚷
经过名利与财富的洗涤
生命中最珍贵的部分，会更加清晰
隐身在大安森林公园特区里的“林与堂”不以豪宅自居
尽管能够拥有它的十六为佳人，品味都不可小觑

盛世的繁华，遗世的清净
很多大学教授、医生、高官喜欢住在这个区域里
不是为了社会地位，而是想要更忠于自己与家庭
根据最新统计结果显示
邻近公园，静巷中的住家，比大马路旁还要受欢迎
出门到大安森林公园，开窗看见台北远企中心
“林与堂”的确是想要大隐隐于市的朋友 真正的知音

林与堂（之四）

slogan  浓阴  听心

曾说过：“男人的演讲，像女人的裙子，越短越好。”
的幽默大师林语堂先生
以一贯的风趣，描述出大自然绿意对居家的重要性
大师不改幽默地说：“房屋四周若无树木，便觉光秃秃如男女不穿衣服一般。”

大树的居所，大人物的家
水泥森林般的台北市中心
一草一木的弥足珍贵，让紧邻公园的地段寸土寸金
“林与堂”走五分钟是大安森林公园
走五步路就是瑞安街静巷中，充满人情味的社区公园
浓浓的绿意，将居家静静的包围
很多教授，医生喜欢住在这里，享受大隐隐于市的生活意境

这次发得比较全。

这个案例比较有借鉴意义

耐下性子，仔细看

闻，稻花的香味弥漫在空气中，看，蒲公英正在风中寻找自己的家，当鸟语、蛙鸣成为内心诉求，逃离城市，便是心中热望。

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因网站空间有限，这三个文件只放一星期。请抓紧时间阅读和下载。

策划部门的新力量尤其是要关注！请办公室提醒他们！

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http://qdyahee.blogbus.com/files/1130811688.doc

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三环新城\定福家园\西山枫林\百子湾1号\天通苑\WE\万年花城\朝阳新城\国美第一城\朝阳雅筑\长安新城\世纪风景（二期）\回龙观文化居住区\瑞丽江畔\紫城\上东三角洲（将府家园）  \翠城(翠城馨园)\荣丰2008（三期非常空间）\彩虹城\远洋山水\青年汇\未来沁居\牛街18  \香草天空(康城二期)\百环家园\纯粹建舍\ZAMA咱们\玉泉新城\乐府江南\星河城\世纪东方城\乐城\润城(北苑家园四期) \炫特区 \金海国际\华纺易城 \馨领域\东一时区\温哥华森林  \苹果社区\百旺茉莉园(百旺新城二期) 

步骤一、捕捉别墅的最优目标消费群
别墅的购买者是我们的服务对象，他们的构成内容，年龄、教育、收入、性别、家庭状况等，都是确立别墅市场定位的要点。同时，消费者的行为习惯、消费心理，可以为项目规划和设计项目营销主题确定提供指导。
一、别墅消费者共性
建在不同市场环境中的别墅要面向市区的“薪富一簇”，有的就主要卖给了城乡结合部的乡镇居民。这说明不同的区域市场环境孕育了不同的别墅的同时，不同的产品的消费共性心理：
1、身份与阶层的象征――别墅灵魂
（1）别墅是亚文化的载体
市场经济的效益原则使资源逐渐由低效益向高效益处转移，作为资源支配和管理者的人无疑可以被看做资源不断的分化重组，一部分人会掌控更多的资源，因此阶层产生了，愿意为优质空气付出更高代价的人群逐步形成，这部分人有回归自然亲和自然的意愿。正象一些专家所言，“亚文化正是房地产赖以生存和发展的社会基础和文化基础。...

天下无贼

自从王志纲老师创意性的将“城市运营”的概念搬上了中国地产策划史的教科书，这个新簇簇的概念就占据了灵堂上最显要的一处牌位， 众多开发商和代理商，乃至各大小城市市长，无不以言及“城市运营”而为时尚，仿佛不提这词就不能充分显示自己思想的进步和灵魂的 高深莫测，而以前常挂在嘴边的“项目策划”则从天堂直落十八层地狱，成了“小公司”们玩的过家家酒。
这届住交会的主题，就叫做“城市营造”。如果你不懂什么叫做主题，我可以告诉你主题就是一个类似电影片名的东西，它可以高度概括 一个电影的主要内容，比如张爷的《英雄》或者《十面埋伏》；也可以醉翁之意不在酒，明修栈道暗渡陈仓，后者的例子是《2046》 和《周渔的火车》。
这届住交会无疑是属于后者，并且单大伟早已将西施捧心之策略运用得炉火纯青——古书上说，春秋时期有个叫西施的美女，患有有心肌 梗塞和冠...

今日夏至，策划人自己说

  
    昨晚破例喝了半杯干红，只因为坛子有位朋友发来了片言只语的问候，一时间多了许久的反思；那半杯红红的酒似自娱自乐，伴着“还好”两个字的回复，在手机屏幕的微光中摇曳。

    今天早早的醒来，把反思和感悟与他分享！

    策划作为一种现象，抑或是一种符号，存在我的生活环境之中。我总以一种宽松的心态去透视这个职业。

    策划人好似夏至的阳光和星辰，力求去掌握一个等分的、理想的、量化的“度”，然而一年中的白与黑却总是在飘忽，直到冬至。这正像我们挂在嘴边上的“市场供需平衡”。

    我总觉得，策划人是有技术含量的职业人，也是文人，但是决不是商人，以文人的姿态做商人军师；以商人的姿态做营销文化人。所以策划人是双重角色，两栖动物。但...